Nuevo esquema para la tierra rural: el Gobierno fijó la hectárea en USD 223,32 y sumó fuertes coeficientes

Uno de los puntos centrales de la reglamentación es que el Valor Unitario Básico de la tierra rural libre de mejoras quedó establecido en USD 223,32 por hectárea. El decreto también expresa una equivalencia de $81.623,46 por hectárea, calculada según el tipo de cambio oficial del Banco Nación correspondiente al 18 de octubre de 2023.

La decisión adquiere relevancia no solamente por el tiempo transcurrido desde la última actualización, sino porque el Gobierno eligió expresar el valor básico de referencia de la tierra en dólares. Sin embargo, el decreto aportado no establece que ese monto vaya a actualizarse automáticamente siguiendo la cotización futura del dólar, por lo que no corresponde afirmar que tendrá una dolarización automática.

Una actualización con impacto recaudatorio

El nuevo esquema puede tener consecuencias sobre la recaudación provincial, ya que modifica los parámetros utilizados para establecer la valuación fiscal de los inmuebles rurales. Esa valuación constituye una referencia relevante para las obligaciones tributarias asociadas a las propiedades.

No obstante, el Decreto 1346/26 no señala expresamente que la necesidad de recaudar sea la razón por la cual el Gobierno decidió implementar ahora la actualización. Esa interpretación puede realizarse desde el plano político y económico, pero no aparece formulada como fundamento explícito de la medida en el documento.

Además, los USD 223,32 por hectárea son solamente el punto de partida. El valor de cada inmueble dependerá de una serie de coeficientes que contemplan la superficie, ubicación, características de la zona, cercanía a recursos naturales, actividades desarrolladas y distancia respecto de ciudades y vías de comunicación.

Fuertes coeficientes sobre el valor base

El régimen incorpora variables relacionadas con el Canal Beagle, el lago Fagnano, el Mar Argentino, otros lagos, ríos, valles, puntos panorámicos y glaciares, estableciendo diferentes escalas de acuerdo con la ubicación de cada propiedad.

Por ejemplo, los inmuebles ubicados frente al Canal Beagle o al lago Fagnano tendrán un coeficiente de 1,70, mientras que para aquellos situados frente al Mar Argentino será de 1,30. Los valores se reducen progresivamente a medida que aumenta la distancia respecto de esos recursos.

Pero algunos de los coeficientes más importantes aparecen cuando se analiza el aprovechamiento de la tierra. Los centros de esquí tendrán un coeficiente de 6,00, mientras que los cotos de pesca de una a cinco cañas tendrán 4,00 y los de seis o más cañas llegarán a 6,00.

También se incorporan parámetros particulares para turberas, termas, hidrocarburos y bosques, dependiendo de las características y el nivel de aprovechamiento de los recursos existentes en cada inmueble.

Asimismo, el régimen contempla un coeficiente de 4,00 para determinados inmuebles rurales destinados a uso residencial no permanente.

La Ruta 3 y las ciudades también modifican la valuación

La ubicación de los campos respecto de los principales centros urbanos será otro componente del cálculo. Para ello se tomarán como referencia Ushuaia, Tolhuin y Río Grande.

Hasta 30 kilómetros de la ciudad más próxima se establece un coeficiente de 1,00; entre 30 y 60 kilómetros, 0,95; entre 60 y 100 kilómetros, 0,90; y para distancias superiores a 100 kilómetros, 0,85.

La cercanía a la Ruta Nacional N.º 3 también tendrá incidencia. Los inmuebles ubicados directamente sobre la Ruta 3 tendrán un coeficiente de 1,20; hasta 10 kilómetros será de 1,15; entre 10 y 30 kilómetros, 1,10; entre 30 y 60 kilómetros, 1,00; y a más de 60 kilómetros, 0,90.

Un valor especial para desarrollos residenciales

El decreto establece además un tratamiento específico para inmuebles rurales destinados a uso residencial permanente o semipermanente dentro de conjuntos inmobiliarios, clubes de campo o regímenes de propiedad horizontal.

En esos casos, el Valor Unitario Básico fue establecido en $3.274,88 por metro cuadrado, equivalente a USD 8,96 por metro cuadrado, utilizando nuevamente como referencia el tipo de cambio oficial del Banco Nación correspondiente al 18 de octubre de 2023.

La AREF queda habilitada para el revalúo general

Uno de los puntos de mayor alcance es que el Gobierno facultó a la Agencia de Recaudación Fueguina (AREF) para aprobar el revalúo general de los inmuebles rurales de Tierra del Fuego.

El organismo también podrá dictar las normas reglamentarias necesarias y establecer formularios y declaraciones juradas para implementar el nuevo régimen.

Así, después de 14 años, el Gobierno provincial modifica los parámetros utilizados para determinar cuánto vale fiscalmente la tierra rural fueguina. El cambio no queda limitado al precio de la hectárea: incorpora fuertes coeficientes relacionados con ubicación, recursos naturales, actividad económica, cercanía a las ciudades y acceso a la Ruta 3.

La combinación entre un valor básico expresado en dólares, los nuevos coeficientes y la facultad otorgada a la AREF para avanzar con el revalúo general coloca a la tierra rural nuevamente en el centro de la discusión económica y tributaria provincial.